文/新浪财经意见领袖专栏作家 张瑜

受疫情影响，今年财政压力加大，稳增长诉求提升，但基建独木难支，地产政策必然要边际放松。地产与基建成为为数不多的直接抓手。从宏观调控者角度思考，地产什么样的状况是最佳的？房价稳定，销售和投资可以回升。什么状况是最被动的？房价暴涨，但销售和投资还没有起来。

那么为了努力去接近最佳政策结果，地产供给端（地产开发商）一定不可以大比例破产（当前库存偏低，住宅广义库存仅12个月，远低于2014年的24个月），否则未来疫情后的需求侧松动只会带来更加剧烈的供不应求，从而造成即便是很轻微的政策松动也会带来房价上涨的尴尬局面。

因而，对于地产政策，我们整体的判断有两点。一是对于供给端，会通过多种方式对地产开发商予以政策倾斜，帮助其度过难关。二是对于需求侧，通过因城施策的方式适度放松，促进地产销售。但无论是供给侧、还是需求侧，放松的方式要么是隐性的，要么是“一城一策”的方式，短期内很难出现全国范围内，自上而下的放松政策，仍需有房住不炒的预期管理（压住房价预期），所以房住不炒与地产政策的边际松动是大概率共存的，不矛盾。

因而，一方面我们需保持对当前各地出台的放松政策的跟踪（近期多个城市、个别银行已经出台相关政策，以促进房地产市场健康稳定发展）。另一方面，也是更为重要的，是梳理出，地方政府、金融机构在现有政策约束下，可以自行调整的空间。

我们的梳理共涉及地产供需相关约束十五类，每一类结合政策约束现状、“房住不炒”预期管理等因素将其划分为较为容易调整，有一定调整可能，较难调整三类；

此外，部分约束的调整空间做了定量的测算，以使我们的分析更加清晰简明。其中需求侧相关的有九点：分别是首付比例与限贷、房贷利率、住房按揭贷款的额度管控、月供收入比、限售政策、限购与人才新政及落户放开、交易环节税费、住房公积金、财政补贴。供给侧相关的有六点：分别是融资支持、拿地相关支出、预售证发放、预售资金监管、商住比例调整、限价政策。

在部委层面乃至更高层面不出台新的政策的前提下，各类政策的灵活调整空间见如下分析。

我们判断，短期内，供给端六大约束中，四大约束较为容易调整（融资支持、拿地相关支出、限售证发放、预售资金监管），两大约束有一定调整可能（调整商住比例、放开限价政策）。

需求侧九大约束中，两大约束较难调整（基本没有调整空间，分别是月供收入比与交易环节税负）、两大约束有一定调整可能（分别是首付比例与限贷、房贷利率）、五大约束较为容易调整（住房按揭贷款额度管控、限购、限售、住房公积金的使用、政府补贴）。

具体细节及部分定量的测算，参见如下：

在需求侧：

第一，首付比例与限贷，各地有一定调整可能，调整空间主要为非限购城市将首付比例30%降为20%。央行的要求是，在非限购城市，首套房最低首付比例可以调整至20%。二套房最低首付比例为30%。可以对第三套房发放贷款。在限购城市，首套房最低首付比例可以调整至30%，二套房最低首付比例为50%，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。此外，对拥有首套房且已经结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

部分实行更加严格的限贷政策的城市或者银行机构，可以将最低首付比例调整至央行规定的这一最低要求。

目前，据新闻报道，浙商银行可能在非限购地区下调首套房首付比例要求（从30%降为20%，非限购城市目前各家银行执行的首套房首付比例基本30%左右）。

第二，新增房贷利率，各地有一定调整可能，调整空间在40个基点以上（不考虑5年期LPR下行）。央行规定了（新增房贷）全国首套及第二套个人住房贷款利率的下限（首套房贷款利率不低于5年期LPR；二套房贷款利率不低于5年期LPR+60个基点）。根据融360对全国35个重点城市房贷利率的监测数据，2020年1月，全国首套房贷款平均利率为5.51%，高于5年期LPR（1月为4.8%）71个基点，二套房贷款平均利率为5.82%，高于5年期LPR102个基点。按照央行规定，目前各地房贷利率至少还有40个基点以上的下行空间。